Оценка и управление недвижимостью предприятия

Управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника. Профессия подходит тем, кого интересует труд и хозяйство (см. выбор профессии по интересу к школьным предметам).

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами. В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

федеральная недвижимость;
недвижимость субъектов РФ;
муниципальная недвижимость;
недвижимость предприятий;
отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

земельные ресурсы;
лесной фонд;
жилищная недвижимость;
нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

в аренду;
в доверительное управление;
в хозяйственное ведение;
в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью осуществляется в трех аспектах:

правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
разработки экономически обоснованного технического задания;
проектирования и организации производственных систем;
разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
обеспечивает работу инженерно-технических систем;
занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
управлением инфраструктурой здания;
руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте;
ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Экономика, оценка и управление недвижимостью

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости

Санкт – Петербургского государственного

проводит курсы повышения квалификации преподавателей

«ЭКОНОМИКА, ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

Курсы проводятся с 25 января по 3 февраля 2010 года

Руководитель курсов – декан факультета региональной экономики и управления, зав. кафедрой экономики и менеджмента недвижимости, профессор

Работа курсов будет организована следующим образом:

с 25 января по 29 января – лекции, практические занятия, деловые игры (40 часов);

с 30 января по 3 февраля – курсы продолжатся по дистанционной форме (32 часа).

На курсах выступят представители органов управления имуществом Санкт-Петербурга (Комитета по управлению городским имуществом, Комитета по земельным ресурсам), имущества Санкт-Петербурга»), других государственных учреждений, руководители компаний, ведущих бизнес в сфере недвижимости, аналитических фирм, профессора и преподаватели Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета, других вузов Санкт-Петербурга и Москвы.

На курсах будут изучаться следующие теоретические и практические вопросы:

1. Теоретические, методические и организационные проблемы и опыт подготовки специалистов, бакалавров и магистров по экономике, оценке и управлению недвижимостью в ВУЗах России;

Читать еще: Открыть ИП с патентной системой налогообложения

2. Методологические и методические вопросы преподавания дисциплин:

· Правовое регулирование рынка недвижимости;

· Операции с недвижимым имуществом;

· Оценка стоимости недвижимости и бизнеса;

· Управление проектами развития и обращения недвижимости;

· Управление собственностью предприятия.

3. Актуальные вопросы развития рынка и бизнеса в сфере недвижимости в России.

В рамках курсов проводится заседание отраслевого учебно-методического совета по специальности 080502 Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом) УМО по производственному менеджменту.

Слушателям предоставляются учебно-методические материалы, по окончании курсов выдается удостоверение государственного образца о повышении квалификации в объеме 72 часов.

Занятия проводятся в СПбГИЭУ по адресу: Санкт-Петербург, ул. Прилукская, факультет региональной экономики и управления.

Проезд до ст. м. «Лиговский проспект», далее – автобус № 3, 26, 54 или любой трамвай до остановки «Курская улица».

Для участия необходимо:

– Подтвердить участие заявкой, присланной на электронный адрес факультета повышения квалификации преподавателей: dept.*****@***ru по следующей форме:

на зачисление слушателем в Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

на курсы повышения квалификации (72 часа) по программе

«ЭКОНОМИКА, ОЦЕНКА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

с «25» января по «03» февраля 2010 г.

2. Имя_______________________ Отчество_______________________________________

3. Вуз (полное название, адрес, факс) ____________________________________________

4. Реквизиты Университета: ИНН _______________________ КПП ___________________

5. Факультет _________________________________________________________________

6. Кафедра ___________________________________________________________________

7. Должность _________________________________________________________________

8. Ученая степень __________________________9. Ученое звание_____________________

10. Адрес электронной почты (обязательно), домашний адрес, телефон, факс

11. Отметьте необходимость бронирования гостиницы и сроки проживания в гостинице.

12. Какой номер в гостинице требуется забронировать?

– Перечислить орг. взнос в размере 14 500 руб. за каждого участника курсов на расчетный счет. НДС не облагается.

ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»:

ГРКЦ ГУ Банка России по г. Санкт-Петербургу г. Санкт-Петербург БИК УФК по г. Санкт-Петербургу (ОФК 19, СПбГИЭУ л/сч )

В назначении платежа указывать код: 0000130

Фактический адрес: 7

– На момент регистрации иметь платежное поручение о перечислении орг. взноса, копию диплома о высшем образовании, фотографию 3х4, копию паспорта.

Иногородним участникам курсов предоставляется гостиница. Плата за проживание и питание –
за наличный расчет. Стоимость проживания в гостинице «Отель ИНЖЭКОН» – от 1300 руб./сут. за чел.

(8декан факультета повышения квалификации преподавателей, к. э.н.

– специалист факультета повышения квалификации преподавателей

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА — определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект.

Под имуществом подразумевают обладающие полезностью объекты владения или использования физических или юридических лиц, то есть совокупность имущественных прав конкретного юридического или физического лица.

Имущественный комплекс – комплекс имущественных прав юридического лица, на все объекты, задействованные в осуществлении предпринимательской деятельности.

Оценка имущества предприятия является процедурой по установлению рыночной стоимости, созданию классификации имеющихся активов, перспектив использования и выявлению наиболее эффективной эксплуатации объекта – результат напрямую зависит от цели.

Оценка имущества предприятия не только в России, но и в других развитых странах мира является одним из механизмов грамотного и рационального управления собственностью юридического лица. Каждый, кто хоть раз занимался решением вопросов реализации собственности, инвестиций в нее, озадачивался проблемой её стоимости.

Для кого оценка имущества предприятия выгодна?

Потенциальный покупатель и продавец (как физические, так и юридические лица) заинтересован в оценке имущества предприятия для определения наиболее справедливой стоимости продажи, мена или другого отчуждения объекта сделки;

Кредитор – предоставляемая в результате оценки стоимость помогает принять ему решение о предоставлении кредита организации;

Арендодатель – при необходимости определения арендной ставки с учетом рыночной стоимости объектов аренды.

Наиболее распространены следующие случаи оценки имущества предприятия:

Оценка имущества предприятия для финансовой отчетности в соответствии с требованиями стандартов и нормативов МСФО, которые предусматривают классификацию материальных и нематериальных активов компании. В случае необходимости такой оценки, эксперты компании «Активные Бизнес Консультации» создадут тесное партнерское сотрудничество с бухгалтерами, которые проинструктируют их на предмет классификации тех или иных активов – рабочих, избыточных или инвестиционных. В случае если таковой возможности нет – наши специалисты самостоятельно проведут наиболее адекватную и соответствующую классификацию активов предприятия, основываясь на 5-летнем опыте работы, знаниях и рекомендациях стандарта, интуиции. При подготовке финансовой отчетности и смежной документации оценка имущества предприятий проводится с той предпосылкой, что, например, те объекты недвижимости, которые заняты владельцем, изучаются исходя из текущего использования, и относительно продолжающего осуществлять свою производственную деятельность предприятия. Однако по истечению какого-либо времени предприятие может перестать испытывать нужду в данном объекте – и если он будет объявлен избыточным для нужд предприятия, то он уже оценивается исходя не из текущего использования, а основываясь на самом эффективном. Аналогичная ситуация обстоит и с инвестиционными активами предприятия.

Читать еще: Валютный курс устанавливаемый рынком называется

Оценка имущества предприятия при создании уставного капитала или разделе имущества, его переоценке, а также в качестве подтверждения рыночной стоимости. Оценка имущества предприятий также может осуществляться для привлечения инвесторов, проведения сделок купли-продажи, эмиссии акций.

Помимо этого, оценка имущества предприятия осуществляется в целях:

Корректное отражение стоимости имущества предприятия в отчетности;

При проведении аукционов, торгов и конкурсов;

При передаче имущества в доверительное управление или лизинг;

При реструктуризации предприятия, его ликвидации или поглощении, слиянии;

При выкупе, конфискации и изъятии имущества;

При разрешении имущественных споров;

При внесении имущества в уставной капитал предприятия;

При разработке инвестиционного плана;

При возмещении ущерба хранения;

При коммерческой концессии.

Для чего нужна оценка имущества предприятия

Различные предприятия ставят перед собой разные стратегические цели и задачи – к примеру, кому-то на данный момент важно улучшение инвестиционной привлекательности, другого интересует увеличение оборотного капитала и снижение себестоимости выпускаемой продукции. Также можно привести оптимизацию налогооблагаемой базы, создание рыночной устойчивости. Одним из инструментов решения указанных задач является оценка имущества предприятия.

Особенности оценки имущества предприятия

Принимая решение о переоценке или первоначальной оценке имущества предприятия, собственник должен учитывать, что амортизационные отчисления будут формировать инвестиционные возможности компании. Однако в условиях постоянного дефицита денежных или других платежных средств, некоторые собственники используют амортизацию для пополнения оборотного капитала, что отчасти решает проблему поддержания ликвидности в необходимом порядке.

Если же компания обладает сформировавшимся рынком сбыта, а прибыль от производственной деятельности поступает на счет регулярно, и не стоит так остро проблема платежеспособности, то предприятие, скорее всего, заинтересовано в том, чтобы обновить свою технологическую или производственную базу с целью увеличения конкурентоспособности и снижения издержек, и, как следствие, размер амортизационных отчислений. И поэтому, если собственник предполагает оценкой имущества предприятия снизить стоимость имущества, то это лишит компанию надежного источника средств.

Также нужно отметить, что результаты оценки имущества предприятия сказываются и на долгосрочной рыночной устойчивости компании. Например, при увеличении объема собственности, структура капитала предприятия улучшается – это положительно сказывается на инвестиционной привлекательности. Однако в тоже время амортизационные отчисления, размер которых может существенно возрастать при переоценке, являются условно-постоянными расходами. Увеличение этих расходов (и, соответственно, их доли в себестоимости) приводит к более высоким рискам потери прибыли и устойчивости при снижении денежного потока и падения объема продаж. Особенно внимательно к оценке имущества предприятия следует отнестись фондоемким предприятиям с большим удельным весом хронических издержек.

Более того, завышение амортизационных отчислений вызывает проблемы и со сбытом – для того, чтобы остаться безубыточным, предприятию необходимо будет увеличить объем продаж или стоимость продукции. Это не всегда возможно и целесообразно в силу сложившейся конъюнктуры на рынке.

Так или иначе, оценка имущества предприятия является самым эффективным инструментом управления активами предприятия, и помогает в решении таких проблем, как оптимизация политики управления активами, обеспечения устойчивости текущей деятельности, повышения инвестиционной привлекательности. Это, в конечном счете, при грамотном истолковании приводит к росту конкурентоспособности компании.

Методология оценки имущества предприятия

Оценка имущества предприятия проводится методами, объединенных в три группы:

Подход сравнительного анализа продаж.

Компания «Активные Бизнес Консультации» использует в своей работе все три подхода для определения стоимости имущества предприятия. Предоставляемые отчеты целиком и полностью соответствуют требованиям законодательства и нормативам, стандартам и рекомендациям по оценочной деятельности.

Компания «Активные Бизнес Консультации» готова выполнить оценку имущества предприятия профессионально и качественно – вы получите те возможности, о которых мечтает каждый руководитель.

Управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью – это специалист, в обязанности которого входит умелая и разумная организация эксплуатации недвижимости, с целью повышения ее рентабельности и обеспечения выгоды для собственника.

Процесс управления недвижимостью включает в себя целый комплекс мер:

формирование стратегии эксплуатации объектом;
разработка бюджета;
контроль соблюдения техники безопасности и норм охраны труда персонала;
регулирование работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии коммуникаций; проведение ремонта и сервисного обслуживания.

В ходе работы управляющий недвижимостью контактирует со всеми участниками процесса жизнедеятельности здания:

арендаторами;
подрядчиками;
коммунальными службами;
органами контроля и надзора.

Читать еще: Обмен валюты через брокера

Список прямых обязанностей управляющего может варьироваться в зависимости от категории объектов, которые, в свою очередь, классифицируются по уровням:

федеральная недвижимость;
недвижимость субъектов государства;
муниципальная недвижимость;
недвижимость предприятий;
отдельные частные объекты недвижимости.

Также существует классификация недвижимости по видам:

земельные участки;
лесной фонд;
жилая недвижимость;
нежилая недвижимость.

И последний способ градации объектов недвижимости – по назначению:

операционная недвижимость, задействованная в процессе ведения бизнеса;
инвестиционная недвижимость, эксплуатируемая исключительно с целью получения прибыли.

Для эффективной работы управляющий должен быть сведущим во многих областях, решать вопросы финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, применять на практике приемы инженерно-технической и экономической экспертизы, а также различные современные методы управления недвижимостью.

Способов управления недвижимости несколько. Владелец недвижимости может передавать её:

в аренду;
в доверительное управление;
в хозяйственное управление;
в оперативное ведение.

При любой форме управления задача управляющего является неизменной – повышение дохода от эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Существуют три главных аспекта, которые определяют деятельность управляющего недвижимостью:

правовой – предполагает рациональное использование и распределение прав на недвижимость;
экономический – определяет этапы эффективного управления доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
технический – направлен на постоянное поддержание исправного состояния всех коммуникационных и технических служб объекта.

Задачи управляющего конкретным объектом могут значительно разниться в зависимости от категории и уровня объекта недвижимости.

Функциональные обязанности управляющего объекта любого уровня:

оценка и анализ инвестиционных решений;
комплексная оценка состояния объекта недвижимости и разработка стратегии по управлению;
расчет экономически обоснованного технического задания;
разработка и организация производственных систем;
проектирование и внедрение стандартов системы управления и эксплуатации конкретного объекта;
расчет и контроль соблюдения бюджета по эксплуатации здания;
технико-эксплуатационное исследование объекта, оценка эффективности проводимых процессов.

Задачи управляющего перед непосредственной сдачей объекта в аренду:

организация рекламной компании с привлечением средств массовой информации и личных связей;
заключение всех необходимых договоров по техническому обслуживанию зданий и контроль соблюдения всех прописанных в них условий;
организация и контроль производственно-хозяйственной деятельности;
взаимодействие с надзорными органами;
в случае необходимости организация восстановительных и ремонтных работ на объекте;
обеспечение работы инженерно-технических систем;
проведение кадровых преобразований, набор персонала;
оформление документов о страховании объекта.

Функции управляющего после сдачи объекта в аренду:

управление внутренней инфраструктурой здания;
руководство, обучение и повышение квалификации персонала;
контроль соблюдения техники безопасности и норм охраны труда на объекте;
ведение финансовой отчетности по управлению объектом.

Плюсы и минусы профессии

рост в сфере рынка недвижимости обуславливает престиж профессии и востребованность специалистов в этой области;
стабильный и высокий доход;
возможность постоянного карьерного роста.

огромная ответственность;
широчайший круг обязанностей, который в больших компаниях делегируются нескольким сотрудникам;
возможные конфликтные ситуации и недовольства со стороны собственников и арендаторов;
необходимость общения с представителями различных структур на высоком уровне.

Возможные места работы

проектные и научно-исследовательские институты;
комитеты государственного имущества и собственности;
ведомственные организации по архитектуре, государственной регистрации и земельному кадастру;
экспертные предприятия;
строительные организации;
риэлтерские компании;
бюро технической инвентаризации (БТИ);
фондовые и банковские организации;
предприятия ЖКХ;

Обязательные качества специалиста по управлению недвижимостью

аналитический склад ума;
умение нестандартно мыслить;
логическое мышление;
внимание к деталям;
ответственность;
коммуникабельность;
развитые лидерские и организаторские способности;
терпение, целеустремленность;
усидчивость и скрупулезность.

Где получить профессию управляющего недвижимостью?

Московский государственный строительный университет (МГСУ), факультет «Высшая школа организации строительства, экспертизы и управления недвижимостью»;
Московский государственный институт природообустройства (МГУП), факультет строительства;
Московский государственный университет путей сообщения (МИИТ), Институт экономики и финансов, специальность «Экспертиза и управление недвижимостью»;
Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства (МГАКХиС), факультет реконструкции и строительства зданий и сооружений;
Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет Санкт-Петербургский государственный политехнический университет. Специальность «Экспертиза и управление недвижимостью».
Новосибирский Государственный Архитектурно-строительный Университет.
Томский Государственный Архитектурно-строительный Университет.
Красноярская Архитектурно-строительная Академия.
Сибирский Государственный Индустриальный Университет (г. Новокузнецк).
Кроме того, можно прослушать курс среднесрочных образовательных курсов «Управляющий недвижимостью» международного уровня. Лекторами на таких курсах выступают сертифицированные управляющие недвижимостью СPM, окончившие Институт Управления Недвижимостью США (IREM). В процесс обучения также включены практические занятия практические занятия по управлению коммерческой и жилой недвижимостью.
На постоянной основе работает Институт повышения квалификации специалистов данного профиля РМЦПК.

Уровень заработной платы

Оплата труда специалистов в области управления недвижимостью варьируется в пределах 5-6 тысяч долларов США в месяц до 500 тысяч долларов (специалисты по привлечению инвестиций).