Сдача в субаренду нежилых помещений налогообложение

Есть ли разница между арендой и субарендой нежилого помещения, если его сдал ИП, и как оформляются такие сделки?

Бизнес на аренде недвижимости, как показывает практика, приносит хороший доход. Ряд предпринимателей специализируется на сдаче во временное владение и пользование объектов недвижимого имущества. Своего и чужого.

Какие особенности имеет данная процедура? В чем отличие аренды от субаренды, кому же предприниматели чаще всего сдают собственную недвижимость — ответы на все эти вопросы далее в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Отличия аренды от субаренды

Основываясь на нормах ст. ст. 606, 615, 650 Гражданского кодекса РФ, можно сделать следующие выводы:

Кому предприниматель обычно сдает собственную недвижимость?

Круг субъектов гражданского права не ограничен. Сделки могут заключать лица, обладающие дееспособностью и правоспособностью. Соответственно, аренда и субаренда может быть оформлена между, с одной стороны, индивидуальным предпринимателем, с другой:

ИП;
юридическим лицом;
государственным органом;
муниципальным образованием, организацией.

Можно заключать аренду и с физическим лицом. Ведь нежилое помещение не всегда используется в коммерческих целях. Человек, не имеющий статуса ИП, например, может использовать некий склад для хранения личных вещей.

Составление договора аренды

Аренда между ИП и собственником оформляется по правилам, установленным в главе 34 ГК РФ. Стороны оговаривают в документе:

предмет сделки;
порядок осуществления платежей и их размер;
ответственность;
особенности возложения обязанностей по содержанию имущества;
срок действия сделки.

Кстати, договор может быть заключен и бессрочно.

А если субаренда?

По сути, сторонам остается договориться о размере и сроках оплаты за пользование нежилым помещением, об особенностях содержания объекта недвижимости. Как отмечалось, срок субаренды, на который собственник сдал помещение, не может быть больше, чем срок договора аренды, но может быть меньше него.

Если любой из указанных договоров заключается на 12 месяцев и более, то сторонам нужно будет обратиться в органы Росреестра или МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку.

Такая обязанность установлена ст. 651 ГК РФ.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Подробнее про договор субаренды и аренды нежилых помещений для ИП мы писали здесь.

Различия при соглашении с физическим и юридическим лицом

В целом, договоры заключаются по схожему алгоритму:

Стороны проверяют документы на недвижимость и изучают личность контрагента.
Обсуждаются условия договора.
Подписывается соглашение и акт приема-передачи.
Осуществляется регистрация сделки в компетентных органах, если есть такая необходимость – если того требует закон.

В чем же разница?

Решение о заключении договора юр. лицом принимают его компетентные органы управления или общее собрание. Физ. лицо – это один человек, который принимает решение о заключении договора, исходя из собственных соображений.
Юр. лицу требуется представить довольно объемный пакет документов:

учредительные бумаги;
свидетельства ИНН и ОГРН или выписку из налоговой, содержащую информацию, о том, что компания зарегистрирована в законном порядке;
приказ о назначении руководителя, доверенность на представителя.

Если договор долгосрочный, то нужно разница имеется и в размере госпошлины.

Для юр. лиц она составляет 22 тыс. рублей.
Для «физиков» – 2000 рублей.

Особенности налогообложения

Многое зависит от того, используется ли недвижимость в коммерческих целях.

Если ИП сдает объект в аренду, не занимаясь этим на постоянной основы, то можно уплачивать налог, как физ. лицо – в размере 13%. Если же аренда недвижимости – систематическая деятельность, с которой предприниматель получает регулярный доход, то нужно уплачивать налог, в зависимости от того, какая система налогообложения выбрана. Например, УСН 6% или УСН «доходы минус расходы» – 15%.

Возможно сдавать нежилую недвижимость, имея патент на это.

Про налогообложение сделки по аренде нежилых помещений для ИП подробнее говорится тут.

Оформление патента

Патентная система налогообложения хороша тем, что избавляет ИП от сдачи отчетности. Минус, что налог уплачивается с фиксированной суммы дохода, не реальной, а предполагаемой. Чтобы получить патент, ИП должен:

быть собственником недвижимости;
иметь объекты, находящиеся в одном регионе;
получать доход в сумме до 60 млн. рублей.

Таким образом, свои плюсы у патента на сдачу есть. Но и минусов хватает. Стоит ли выбирать данную систему налогообложения – каждый должен решать самостоятельно. Таким образом, аренда и субаренда нежилых помещений ИП имеет ряд нюансов. Но, в целом, процедуры должны соответствовать правилам, установленным ГК РФ.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Налогообложение сдача помещения в субаренду

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Под какую систему налогообложения попадает сдача нежилого помещения в аренду

350 000, 600 000, 3 000 000 и т.д. — это потенциально возможный доход, который Вы можете получить при сдаче имущества в аренду. Этот доход необходимо умножить на 6%, получим стоимость патента, которую Вы должны будете оплатить: например площадь, которую Вы сдаете от 100 до 500 кв. метров, тогда 3 000 000* 6%=180 000р. — стоимость патента.

Выбор системы налогообложения целиком зависит от Вас. ОСНО выбирать не стоит, т.к. это система налогообложения предполагает уплату налога на прибыль или налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) и НДС (налог на добавленную стоимость), что не очень удобно в плане ведения бух. и налогового учета, да и не выгодно.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения

В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
Сроки действия настоящего контракта.
Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
Кадастровый номер помещения.
Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.

Подготовка пакета бумаг.
Пользование услугами экспертного оценщика, чтобы узнать реальную стоимость своего помещения, соответствующую рыночной стоимости на дату расчета.
Рекламные акции – подача объявлений, использование услуг рекламных фирм для поиска нанимателя.
Прием звонков от предполагаемых нанимателей и ведение переговоров.
Устный договор об условии сделки.
Запись к нотариусу для совершения сделки.
Встреча сторон договора у нотариуса.
Составление, прочтение и подписание договора аренды.
Выдача ключей от помещения арендатору.
Регистрация договора в ЕГРН (если это требуется).
Оплата госпошлины за регистрацию договора.

Читать еще: Упрощенная система налогообложения для ООО без НДС

УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений

К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Советы экспертов по оформлению (по ГК РФ) аренды нежилого помещения: режим налогообложения и гражданский кодекс

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Считается, что при сдаче в аренду жилого помещения, оно окупается за 15-17 лет. Нежилое помещение при сдаче под офис окупится за 9-10 лет, а под торговые площади за 6-8 лет. Ясно, что очень важно знать, какие платятся налоги при сдаче нежилых помещений в аренду.

Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду

В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица. В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.

Одним из самых прибыльных видов предпринимательства является сдача в аренду помещений. Это могут быть торговые, офисные, складские, производственные помещения. Однако чтобы вести этот бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений, необходимо иметь право собственности на них. Можно ли заработать таким способом, не являясь при этом собственником? Можно. Для этого существует субаренда.

Сдача помещений в аренду

Это понятие означает передачу в аренду помещения, которое арендовали вы сами. Происходит это следующим образом. Вы ищете выгодные и долгосрочные предложения аренды. А затем заключаете с собственником договор, в котором он наделяет вас правом передавать помещение в субаренду. Например, вы арендовали пустую квартиру за 10 000 рублей. Если сделать в ней косметический ремонт и обставить нехитрой мебелью, можно смело пересдавать ее за 20 000. Однако помните, договор аренды должен быть заключен на длительный срок. Только в этом случае возможно получение прибыли.

Доход от субаренды ограничивается только вашим воображением и здравым смыслом. Цену на субаренду вы устанавливаете сами. Можно арендовать хоть самолетный ангар. Оборудуете его как мастерскую — получите в разы больше, чем вложили. А если собственник захочет разорвать контракт, вы легко переедете в другое подобное помещение, ничего не потеряв. Весь инструмент и оборудование останется с вами.

Под какой вид налогообложения попадает сдача помещения в субаренду

1. На территории России нет обязательной системы налогообложения, которая может применяться в зависимости от вида осуществляемой предпринимательской деятельности. С 2013 года организации могут применять ЕНВД в добровольном порядке (п. 2 ст. 346.28 НК РФ). А совмещение ОСНО и УСН законодательством не предусмотрено.

2. Минэкономразвития России в Письме от 01.11.2011 № ОГ-Д18-1906 указало, что сдача в субаренду арендованного недвижимого имущества относится в ОКВЭД к коду 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества» в классе 70 «Операции с недвижимым имуществом».

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

сдавать строение (или его часть) в субаренду;
отдать его в безвозмездное пользование;
передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

Договор субаренды

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

территориальное расположение с указанием точного адреса;
общая площадь строения;
целевое предназначение;
срок договора субаренды;
форма и сроки оплаты.

Читать еще: Бесплатные торговые сигналы форекс в реальном времени

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
актом приёма/сдачи нежилого помещения;
протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Сдача в субаренду нежилых помещений налогообложение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

“Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!”

Организация (общая система налогообложения) арендовала помещение. Рабочие места не созданы, принимать сотрудников не планируется. Помещение арендовано с целью его сдачи в субаренду. Часть помещения уже сдается в субаренду. Субарендатор, возможно, будет арендовать и оставшуюся часть помещения, поэтому организация пока не осуществляет поиск других субарендаторов.
Можно ли включить расходы по аренде всего помещения в расходы для целей налогообложения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Поскольку часть помещения, временно не используемую в деятельности, приносящей доход, Организация также планирует сдавать в субаренду, расходы в виде арендной платы можно учесть при исчислении налога на прибыль в сумме, уплачиваемой Организацией по договору аренды.
В то же время такой подход может привести к спорам с налоговыми органами.

Обоснование вывода:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
ГК РФ предусматривает право арендатора с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ)*(1).
В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ в целях формирования налогооблагаемой прибыли налогоплательщики вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ), под которыми понимаются обоснованные (экономически оправданные) и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
При исчислении налога на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, учитываются, в частности, арендные платежи за арендуемое имущество (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Обязательным условием учета для целей налогообложения расходов в виде арендных платежей за арендуемое недвижимое имущество по договору аренды, стороной которого является юридическое лицо, является действующий договор аренды, а также документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества (письма Минфина России от 13.12.2012 N 03-11-06/2/145, УФНС России по г. Москве от 30.06.2008 N 20-12/061162).
Как уже было отмечено выше, учитываемые в целях налогообложения расходы должны быть обоснованы (экономически оправданы). При этом понятие “экономически оправданные затраты” НК РФ не расшифровывает.
Согласно позиции КС РФ, выраженной в определениях КС РФ от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П, налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата. В силу принципа свободы экономической деятельности налогоплательщик осуществляет ее самостоятельно на свой риск и вправе самостоятельно и единолично оценивать ее эффективность и целесообразность. Обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. При этом речь идет именно о намерениях и целях (направленности) этой деятельности, а не о ее результате. Нормы п. 1 ст. 252 НК РФ не допускают их произвольного применения, поскольку требуют установления объективной связи понесенных налогоплательщиком расходов с направленностью его деятельности на получение прибыли, причем бремя доказывания необоснованности расходов налогоплательщика возлагается на налоговые органы (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 18.03.2008 N 14616/07, Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53, письмо Минфина России от 16.11.2015 N 03-03-06/2/65967).
В рассматриваемой ситуации Организация сдает в субаренду часть площади арендуемого помещения, то есть использует ее для приносящей доход деятельности. Другая часть помещения временно не используется в деятельности Организации, но ее также планируется сдавать в субаренду. При этом Организация несет затраты в виде арендной платы за все помещение.
В письме Минфина России от 03.02.2010 N 03-03-06/1/40 был сделан вывод, что в случае, если имущество получено в аренду для осуществления деятельности, направленной на получение дохода, то условие об экономической оправданности расхода налогоплательщиком выполнено, и арендные платежи, уплаченные за период, когда арендованное имущество временно не используется, могут быть включены в состав расходов для целей налогообложения прибыли в тех отчетных периодах, в которых они возникли исходя из условий договора аренды согласно пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ (смотрите также письмо Минфина России от 21.01.2010 N 03-03-06/1/14).
В письме Минфина России от 09.02.2011 N 03-03-06/1/84 не выражено возражений против признания организацией расходов на аренду нового офисного помещения до фактического переезда в него.
В то же время в других письмах представители Минфина России указывают, что расходы в виде арендных (лизинговых) платежей, уплачиваемых в отношении имущества, не используемого в деятельности организации, направленной на получение дохода, не могут учитываться для целей налогообложения прибыли (письма Минфина России от 03.05.2012 N 03-03-06/1/220, от 04.07.2011 N 03-03-06/1/390).
Анализ арбитражной практики показывает, что налоговые органы считают экономически необоснованными затраты организации на аренду имущества в случае неиспользования его в производственной деятельности, такие расходы, по мнению инспекторов, не уменьшают налогооблагаемую прибыль.
В свою очередь, суды при принятии решений исходят из конкретных обстоятельств дела.
Например, в постановлении Девятого ААС от 11.06.2015 N 09АП-20506/15 (оставлено без изменения постановлением АС Московского округа от 13.10.2015 N Ф05-12946/15 по делу N А40-116701/2014) суд поддержал налогоплательщика со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определениях КС РФ от 04.06.2007 N 320-О-П и N 366-О-П и п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 53. В частности, судьи отметили, что поскольку в момент заключения договоров аренды общество рассчитывало на дальнейшую эксплуатацию объектов в текущей производственной деятельности, то их аренда имела деловую цель. Схожий вывод представлен в постановлении АС Поволжского округа от 08.10.2015 N Ф06-815/15 по делу N А12-41908/2014.
ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 02.03.2010 по делу N А32-26302/2008-63/376 вынес решение в пользу налогоплательщика. По мнению судей, отсутствие доходов в налоговом периоде, возникновение убытка от деятельности, неполучение прибыли по отдельным договорам не может рассматриваться как основание для признания расходов налогоплательщика экономически неоправданными. При этом суд отметил, что налогоплательщик осуществляет в том числе деятельность по сдаче в аренду недвижимости, следовательно, земельные участки, арендованные обществом и не участвующие в производственном процессе в отчетном периоде, будут задействованы в следующих налоговых периодах.
В постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 27.05.2013 N Ф08-2372/13 по делу N А32-40947/2011 суд сделал вывод, что налоговое законодательство не содержит норм, ограничивающих отнесение арендных платежей к расходам только периодом полезного использования арендованного имущества. Суд отметил намерение общества использовать оборудование в хозяйственной деятельности. Смотрите также постановления Двадцатого ААС от 08.12.2015 N 20АП-6646/15, ФАС Московского округа от 12.04.2007 N КА-А40/1503-07.
Встречаются и судебные акты, принятые не в пользу налогоплательщика.
Так, в постановлении АС Северо-Западного округа от 04.02.2016 N Ф07-4242/15 по делу N А26-10106/2014 суд поддержал налоговый орган. Исследовав обстоятельства дела, судьи пришли к выводу, что арендуемое имущество не участвовало в хозяйственной деятельности налогоплательщика, не использовалось для получения дохода, бесспорных доказательств наличия у налогоплательщика разумных экономических причин для заключения сделок по аренде, кроме пояснений о планах организации использовать имущество в своей деятельности, не было представлено. Суд, в частности, обратил внимание на то, что арендованное имущество в период действия спорных договоров аренды сдавалось арендодателем третьим лицам, а анализ бухгалтерской и налоговой отчетности самого налогоплательщика свидетельствовали о том, что его действия по заключению договоров аренды были направлены на минимизацию налоговой нагрузки путем учета арендных платежей в составе расходов по налогу на прибыль и заявления налоговых вычетов по НДС (возмещения этого налога из бюджета). В этом случае налоговый орган доказал в суде фиктивность договоров аренды. Смотрите дополнительно постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2008 NФ04-5561/2008(11401-А45-15), от 10.09.2007 N Ф04-6134/2007(37925, 37975-А75-42).
Как видим, на практике учет расходов на аренду имущества в схожих с анализируемой ситуациях приводит к спорам с налоговыми органами. Поэтому если Организация примет решение учесть понесенные расходы (арендную плату) при исчислении налога на прибыль полностью, то ей, на наш взгляд, целесообразно запастись документами, подтверждающими не только сумму расходов (договор аренды, акт приема-передачи помещения, счета на оплату коммунальных платежей, акты оказанных услуг, платежные поручения и пр.), но и документами, подтверждающими направленность затрат на получение дохода.
Иными словами, Организации необходимо будет доказать, что она намеревается использовать арендованное помещение в целях, направленных на получение дохода.
Таким документом, по нашему мнению, может быть в частности предварительный договор субаренды с контрагентом (соглашение о намерениях). Если субарендатор не будет арендовать оставшуюся часть помещения и Организация будет искать других арендаторов, обосновать расходы в виде арендной плату полагаем может в том числе приказ (распоряжение) руководителя о мероприятиях, направленных на поиск субарендаторов (например, привлечение посредников, объявления в СМИ, исследования рыночной стоимости аренды аналогичных помещений).
Принимая во внимание арбитражную практику в пользу налогоплательщика, можно сказать, что в случае возникновения налогового спора у Организации есть шансы отстоять в судебном порядке расходы на аренду всей площади помещения.
Однако, конечно же, исход дела предсказать заранее невозможно. Поэтому окончательное решение по рассматриваемой проблеме остается за Организацией.

Читать еще: Изменение структуры предприятия и штатного расписания

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
– Вопрос: ООО берет в аренду оборудование для передачи в субаренду. В субаренду оборудование передается не сразу. Можно ли в такой ситуации расходы на аренду учитывать в целях расчета налога на прибыль, а НДС с арендных платежей заявить к вычету? (“ЭЖ Вопрос-Ответ”, N 7, июль 2014 г.);
– Вопрос: Общество заключает договор аренды нового офисного помещения с 01.08.2013 в связи с готовящимся переездом ориентировочно в декабре 2013 года. В настоящее время в этом помещении планируется проведение ремонтных работ силами подрядной организации. Одновременно действует договор аренды на офисное здание, которое Общество занимает в данный момент, и где организованы рабочие места сотрудников. Прошу Вас разъяснить, как отражать в налоговом и бухгалтерском учете суммы арендной платы, коммунальных платежей (ООО “Аудит-новые технологии”, август 2013 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter