Кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения

Применение кадастровой стоимости для целей налогообложения

Автор: Тишин А. П., эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»

Результаты определения кадастровой стоимости утверждаются актом субъекта РФ. Данные по кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Налогоплательщики озаботились вопросом, с какой даты результаты определения кадастровой стоимости подлежат применению для целей исчисления налога на имущество организаций, земельного налога и налога на имущество физических лиц: даты составления акта, даты фактического внесения данных в ЕГРН или даты начала применения кадастровой стоимости (дата вступления акта в силу).

Ответ на приведенный вопрос дал Верховный суд, отказав налогоплательщику в признании письма Минфина, в котором приведена принципиальная позиция ведомства по обозначенной проблеме, недействующим.

Позиция Минфина

Письмом от 18.02.2019 № БС-4-21/2652@ ФНС направила для руководства в работе Письмо Минфина России от 14.02.2019 № 03-05-04-01/9247, в котором рассматривался вопрос о применении кадастровой стоимости для целей налогообложения. Финансисты руководствовались следующей логикой.

На основании п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 391 и п. 1 ст. 403 НК РФ база по налогу на имущество организаций (в отношении отдельных объектов недвижимого имущества), земельному налогу и налогу на имущество физических лиц (для субъектов РФ, перешедших к исчислению налога по кадастровой стоимости) определяется как кадастровая стоимость соответствующих объектов недвижимого имущества, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

В соответствии со ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Акт об утверждении кадастровой стоимости вступает в силу 1 января года, следующего за годом проведения государственной кадастровой оценки, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования (ст. 15 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно правовой позиции Конституционного суда, выраженной в Постановлении от 02.07.2013 № 17-П, нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ об утверждении кадастровой стоимости в той части, в какой они порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в том порядке, какой определен ст. 5 НК РФ: акты законодательства о налогах вступают в силу по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу.

К сведению: дата начала применения кадастровой стоимости определяется датой вступления в силу акта, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, а не датой фактического внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.

С учетом изложенного применительно к кадастровой стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ, для целей налогообложения необходимо учитывать дату начала применения такой кадастровой стоимости, указанную в ЕГРН и совпадающую с датой вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

Например, результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, утвержденные в 2018 году, внесенные в ЕГРН на основании актов субъектов РФ, вступивших в силу 1 января 2019 года, подлежат применению для целей исчисления налога на имущество организаций, земельного налога и налога на имущество физических лиц с 1 января 2019 года – вне зависимости от даты их фактического внесения в ЕГРН.

Вывод Верховного суда

Налогоплательщик обратился в Верховный суд с заявлением о признании рассматриваемого письма Минфина недействующим.

Аргументы налогоплательщика

Позиция налогоплательщика была следующей. Он счел названное письмо недействующим потому, что оно издано Минфином с превышением полномочий, обладает нормативными свойствами, позволяющими применить его неоднократно в качестве общеобязательного предписания в отношении неопределенного круга лиц, по своему содержанию не соответствует действительному смыслу разъясняемых нормативных положений, а именно п. 1 ст. 391 НК РФ, и фактически изменяет правовое регулирование, предусмотренное данной статьей. По мнению административного истца, ст. 391 НК РФ четко и недвусмысленно устанавливает, каким образом определяется база по земельному налогу: как кадастровая стоимость, указанная в ЕГРН по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает обязанности организации по отслеживанию принимаемых органами исполнительной власти субъектов РФ актов, утверждающих кадастровую стоимость, и даты их вступления в силу.

Налогоплательщик считал, что его права нарушены письмом, в том числе тем, что в конкретном случае были факты несвоевременного, как он полагает, внесения в ЕГРН уполномоченным органом сведений о кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков.

Доводы Минфина и ФНС

В своих возражениях Минфин и ФНС указали, что спорное письмо издано в пределах предоставленных федеральному органу полномочий и в соответствии с действующим законодательством, не является нормативным правовым актом, а содержащиеся в нем разъяснения не выходят за рамки адекватного толкования положений действующего законодательства и не влекут изменение правового регулирования соответствующих отношений.

Важные моменты, на которые указал Верховный суд

Верховный суд, оценив представленные заявления и нормы действующего налогового законодательства, не нашел оснований для удовлетворения административного искового заявления.

Момент 1.

ВС РФ, основываясь на п. 1 ст. 4 и ст. 34.2 НК РФ, указал: обозначенное письмо издано Минфином при реализации полномочий, установленных законом. Мы не будем останавливаться на данном моменте, поскольку ничего принципиально нового сказано не было.

Момент 2.

А вот по существу вопроса ВС РФ отметил, что в письме Минфина правильно приведены нормы действующего законодательства, а выводы, сделанные в письме, соответствуют порядку внесения данных о кадастровой оценке в ЕГРН.

В силу п. 5 ст. 15 Федерального закона № 237-ФЗ уполномоченный орган субъекта РФ в течение 3 рабочих дней со дня официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее 1 декабря года проведения государственной кадастровой оценки направляет его копию (включая сведения о датах его опубликования и вступления в силу), а также экземпляр отчета, составленного на электронном носителе в форме электронного документа, в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости и размещения в фонде данных государственной кадастровой оценки.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 32 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений (актов) в том числе об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Такие документы (содержащиеся в них сведения) названные органы, принявшие решение об утверждении результатов кадастровой оценки, направляют в орган регистрации прав для внесения в ЕГРН в течение 5 рабочих дней с даты вступления в силу указанных решений (актов).

В части 1 ст. 34 Федерального закона № 218-ФЗ закреплено, что орган регистрации прав в срок не позднее 15 рабочих дней с даты поступления в порядке межведомственного информационного взаимодействия документов (содержащихся в них сведений), необходимых для внесения сведений в ЕГРН, вносит соответствующие сведения в ЕГРН согласно порядку ведения ЕГРН.

Исходя из системного толкования указанных выше норм, ВС РФ отметил: следует сделать вывод, что в рассматриваемом случае сведения о кадастровой стоимости применяются со дня вступления в силу решения (акта) об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, то есть с 1 января года начала соответствующего налогового периода, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования.

Момент 3.

ВС РФ указал, что для целей налогообложения имеет значение не дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, как ошибочно полагает административный истец, а дата начала ее применения, совпадающая с началом налогового периода, определяемого с учетом правил, изложенных в ст. 5 НК РФ и п. 4 ст. 15 Федерального закона № 237-ФЗ. Отмеченные законоположения в их системной взаимосвязи правильно истолкованы в соответствии с их смысловым содержанием в спорном письме.

Оспариваемое письмо содержит разъяснения относительно действующей на день его издания редакции абз. 1 п. 1 ст. 391 НК РФ, имевшего формулировку: налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Подобная формулировка при ее буквальном истолковании в отрыве от места самой нормы в названной выше системе правового регулирования и взаимосвязанных с ней отмеченных норм, но без уяснения ее правильного смыслового содержания, основанного на системном толковании ее положений, могла вызывать неоднозначное понимание, поэтому Минфин, реализуя свое полномочие, и дал письменное разъяснение ФНС о ее применении, которое соответствует ее действительному смыслу.

Именно такое толкование абз. 1 п. 1 ст. 391 НК РФ было позднее поддержано и федеральным законодателем, который внес в редакцию данной нормы юридико-техническую правку, не изменяющую ее предыдущее смысловое содержание, а именно в абз. 1 п. 1 названной статьи слова «указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на» заменены словами «внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с» (п. 22 ст. 1 Федерального закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ).

Соответственно, оспариваемое письмо, актуальность которого определяется в первую очередь датой его издания, не вступает в противоречие с действующей с 15 апреля 2019 года редакцией п. 1 ст. 391 НК РФ.

Верховный суд указал, что в целом, дав разъяснения, Минфин в рассматриваемом письме не изменил и не дополнил законодательство о налогах и сборах, поэтому содержание оспариваемого акта, вопреки доводам административного истца, не устанавливает не предусмотренные разъясняемыми нормативными положениями общеобязательные правила, распространяющиеся на неопределенный круг лиц и рассчитанные на неоднократное применение. С учетом изложенных обстоятельств административный иск не подлежит удовлетворению.

Письмом ФНС России от 04.07.2019 № БС-4-21/13095@ для учета в работе была направлена копия Решения ВС РФ от 11.06.2019 (дело № АКПИ19-305) об отказе в удовлетворении заявления о признании недействующим Письма Минфина России № 03-05-04-01/9247. Позиция финансистов относительно порядка применения кадастровой стоимости для целей налогообложения – с нового налогового периода – будет поддерживаться сотрудниками налоговых органов, обеспечивающих налогообложение недвижимого имущества организаций и физических лиц, в том числе проводящих мероприятия налогового контроля.

Кадастровая стоимость и налогообложение

Помимо рыночной цены участков земли, в Российской Федерации существует понятие кадастровой стоимости, которая применяется для целей налогообложения субъектов земельных прав. Денежное выражение кадастровой стоимости земельных участков, как правило, превышает реальную рыночную стоимость. Поэтому тема соотношения кадастровой и рыночной цен на землю в настоящее время является крайне актуальной.

Понятие кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости.

Основной целью является определение стоимости конкретных участков земли в для целей учета в сфере кадастра. Для земель каждой категории (земли сельских и городских поселений, сельскохозяйственные угодья вне черты поселений, иные категории) сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Перечни целевого назначения земель и виды их использования находятся в открытом доступе в земельном кадастре, а также в публичной карте на официальном сайте Росреестра.

Оценка земель для кадастровых целей осуществляется уполномоченным органом – Федеральным агентством кадастра в лице его региональных органов. Для выполнения конкретных работ Агентство имеет право привлекать оценщиков, обладающих полномочиями по оценке земель. Работа оценщиков оформляется путем размещения заказа на выполнение работ для государственных нужд в рамках контрактной системы.

Кадастровая стоимость является публичной и открытой информацией. Заинтересованные лица могут узнать точную кадастровую стоимость участка через публичную карту Росреестра, либо запросить указанные сведения через территориальный орган Росреестра в электронной или письменной форме.

Методика определения кадастровой стоимости

Как указывалось выше, оценкой земель для расчета кадастровой стоимости занимается Федеральное агентство кадастра. После завершения процедуры оценки земель, субъект РФ формирует итоговый отчетный документ об определении кадастровой стоимости участков, при этом сведения о стоимости вносятся в государственный земельный кадастр.

Для определения методов расчета кадастровой стоимости участка земли применяется Федеральный стандарт оценки, утвержденный Приказом МЭР России от 22 октября 2010 года № 508.

Данный документ устанавливает следующие универсальные методы оценки: затратный, сравнительный и доходный. Выбор метода оценки зависит от достаточности и достоверности представленной на рынке информации, а также исходя из особенностей разрешенного вида пользования объекта оценки. Для массовой оценки выбираются объекты, имеющие схожие характеристики на основании выбранного оценщиком метода.

Среди указанных вариантов приоритет отдается сравнительному методу, который позволяет учесть информацию о максимальных, минимальных и средних ценах сделок, а также о предложениях на рынке купли-продажи земельных участков.

Кадастровая стоимость и налогообложение

Налоговые органы проводят исчисление земельного налога в отношении конкретных участков земли исходя из результатов проведения государственной кадастровой оценки земли. Для этих целей ФНС использует информацию, содержащуюся в ежегодном отчете субъекта РФ об утвержденном результате оценки.

Исчисление налога в отношении конкретного участка земли производится по формуле:

ЗН (Земельный налог) = Кст x Д x Cт x Кв, где

Кст – кадастровая стоимость участка земли;

Д – размер доли в праве на земельный участок;

Ст –ставка налога (различается в зависимости от конкретного региона);

Кв – коэффициент владения земельным участком.

По итогам начисления земельного налога в адрес субъектов налогообложения направляются налоговые уведомления, где содержится подробный расчет суммы налога. В случае несогласия с размером начисленного земельного налога, либо с базовым значением формулы расчета, налогоплательщик имеет право пожать жалобу в налоговый орган в порядке подчиненности либо обратиться в судебные органы.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по своим значениям, хотя эта разница постепенно снижается ввиду применения рыночных значений стоимости земельных участков при кадастровой оценке земли. Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Тем не менее, при подготовке условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога рассчитывается по значительно большей налоговой базе.

Возможность оспаривания кадастровой стоимости

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, кадастровая стоимость может быть оспорена в суде. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.

Кадастровая оценка недвижимости для целей налогообложения

Кадастровая оценка объектов недвижимости бюджетных образовательных учреждений в России осуществляется на основании Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» и призвана отражать рыночную стоимость объекта [9]. Кадастровая оценка имеет статус государственной, поэтому находится в исключительной компетенции государства и представляет собой процесс определения кадастровой стоимости объектов недвижимости по установленной законодательством Российской Федерации методике.

Методика проведения государственной кадастровой оценки представлена в приказе Министерства экономического развития Российской Федерации № 226 от 12.05.2017 г. «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». Принятая методология кадастровой оценки определяет применение методов массовой оценки объектов недвижимости, которые заключаются в построении единых моделей определения кадастровой стоимости для групп объектов недвижимости [4]. Приказом Минэкономразвития России № 508 от 22.10.2010 г. «Об утверждении Федерального стандарта оценки “Определение кадастровой стоимости” (ФСО № 4) определена следующая последовательность действий оценщика при определении кадастровой стоимости объекта: сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости; определение ценообразующих факторов объектов оценки; сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки; группировка объектов оценки; сбор рыночной информации; построение модели оценки; анализ качества модели оценки; расчет кадастровой стоимости; составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки [5].

Отметим, что ранее кадастровая оценка объектов недвижимости осуществлялась коммерческими организациями, одержавшими победу в конкурсе в формате тендера.

Введение нового порядка кадастровой оценки на основе Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 г. предусматривает передачу полномочий по проведению кадастровой оценки имущества государственным органам власти и формирование специального института государственных кадастровых оценщиков, деятельность которых строится на основе принципа массовой оценки. При отсутствии условий для использования этого принципа оценка осуществляется с использованием метода индивидуальной оценки, который не предусматривает выезд специалистов на объект оценки, а построен на использовании данных об оцениваемом объекте на основе Государственного кадастра недвижимости [9].

Основными негативными результатами введения и реализации нового порядка определения кадастровой стоимости для расчета налога на имущество организаций и физических лиц являются:

– существенное увеличение налоговой базы и, соответственно, величины налога на имущество (согласно сведениям, представленным в СМИ, в некоторых районах России кадастровая стоимость превышает рыночную в три раза) [8];

– рост судебных споров в отношении начисленного размера налога на имущество (в 2015 г. зарегистрировано около 7,5 тыс. споров в отношении оценки кадастровой стоимости) [7].

В настоящее время существует множество спорных вопросов в отношении кадастровой оценки объектов недвижимости бюджетных образовательных учреждений. Необходимость проведения кадастровой оценки в отношении объектов недвижимости бюджетных образовательных учреждений связана с принятием Приказа Минфина России № 256 от 31.12.2016 г. «Об утверждении федерального стандарта бухгалтерского учета для организаций государственного сектора “Основные средства”», предусматривающего изменения в учете и отчетности организаций госсектора с 1 января 2018 г. [3].

Пунктом 1.1.4 указанного стандарта регламентировано отражение в бухгалтерском учете объектов недвижимого имущества по их кадастровой стоимости, которая признается балансовой стоимостью. Балансовой стоимостью имущества является стоимость, по которой актив отражается в бухгалтерском балансе организации.

Таким образом, введение нового порядка отражения в бухгалтерском учете бюджетных учреждений стоимости основных средств с 01.01.2018 г., как ожидается, приведет к увеличению налогооблагаемой базы при определении величины налога на имущество и, как следствие, суммы самого налога. Для подтверждения нами проведен сравнительный анализ формирования налоговой базы на основе балансовой стоимости объектов недвижимости и их кадастровой стоимости в ФГБОУ ВО «Дальневосточный ГАУ».

Представленные сведения позволяют сделать вывод о существенном превышении кадастровой стоимости объектов недвижимости ФГБОУ ВО «Дальневосточный ГАУ» по состоянию на 01.01.2018 г. по сравнению с текущей балансовой стоимостью. Разница между балансовой стоимостью согласно действующему и новому порядкам отражения стоимости объектов недвижимости составляет 811 156,58 тыс. рублей. Это, в свою очередь, приводит к увеличению размера налога на имущество на сумму 17 845,44 тыс. рублей.

Можно предположить, что введение нового порядка отражения стоимости объектов недвижимости бюджетных образовательных учреждений на счетах бухгалтерского учета, приведет к существенному увеличению налога на имущество, а также росту судебных споров в отношении оценки кадастровой стоимости имущества. Указанные проблемы усиливаются на фоне положения Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 г. о механизме корректировки кадастровой стоимости с учетом конъюнктуры рынка недвижимости, который реализуется при существенном падении рынка недвижимости на 30 и более процентов [9]. Таким образом, при снижении конъюнктуры рынка менее чем на 30 процентов бюджетные учреждения будут вынуждены либо оплачивать необоснованно увеличенный налог, либо нести затраты по корректировке кадастровой стоимости путем определения рыночной стоимости в досудебном и судебном порядке. Все это существенно увеличивает финансовые риски, учитывая действие Постановления Правительства РФ от 26 июня 2015 г. № 640, согласно которому содержание имущества, не используемого при реализации государственного задания, финансируется бюджетными учреждениями самостоятельно [2]. Кроме того, судебные иски приведут к существенному увеличению затрат бюджетов всех уровней бюджетной системы РФ.

В отечественной практике для решения проблем исследователи часто используют опыт зарубежных стран, которые имеют продолжительный опыт государственного регулирования в условиях рынка.

Зарубежные системы определения кадастровой стоимости объектов недвижимости классифицируются на рыночные и нерыночные. Рыночные системы определения кадастровой стоимости представлены системами, основанными на методологии массовой оценки кадастровой стоимости недвижимости, исходя из сложившихся фактических цен на объекты недвижимости на национальных рынках недвижимости. Нерыночные системы предполагают определение нормативной или фиксированной стоимости, которая устанавливается государством. Нерыночные системы кадастровой оценки применяются для кадастровой оценки объектов недвижимости, в отношении которых отсутствует гражданский оборот, рыночные данные об аналогичных сделках, а также возможность использовать метод массовой оценки [10].

Сравнительный анализ формирования налоговой базы на основе балансовой стоимости объектов недвижимости и их кадастровой стоимости в ФГБОУ ВО «Дальневосточный ГАУ», тысяч рублей

Объекты недвижимости по состоянию на 01.07.2017 г.

Кадастровая стоимость с 01.01.2018 г.

Разница между кадастровой и балансовой стоимостью

Проблемы определения кадастровой стоимости земли при имущественном налогообложении

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 23.06.2019 2019-06-23

Статья просмотрена: 207 раз

Библиографическое описание:

Егоров Е. В. Проблемы определения кадастровой стоимости земли при имущественном налогообложении // Молодой ученый. — 2019. — №25. — С. 200-202. — URL https://moluch.ru/archive/263/61099/ (дата обращения: 11.02.2020).

В статье проводится анализ проблем определения кадастровой стоимости при налогообложении имущества. Предложены направления решения обозначенных проблем.

Ключевые слова: имущество, налог, налогообложение, земля, кадастровая стоимость.

Одним из главных элементов современной экономики считается недвижимое имущество. Не имея недвижимости, субъекты рыночных отношений не могут осуществлять предпринимательскую, и иную хозяйственную деятельность. В последние годы интерес к недвижимости постоянно возрастает, поскольку данный сегмент экономики стал стремительно развиваться и набирать обороты. Одним из видов недвижимого имущества считаются земельные участки, которые также являются и объектом гражданского оборота.

Проведение адекватной и обоснованной оценки земли — это одно из важных условий для нормального развития экономики страны, поскольку земля является основой для экономической и производственной деятельности.

Кадастровая стоимость — это довольно специфическая стоимость, которая выступает альтернативой рыночной стоимости, в случаях, когда не существует возможности проведения оценки индивидуально для каждого земельного участка и учета всех его особенностей.

Поскольку концепция кадастровой оценки неразрывным образом связана с концепцией государственной системы налогообложения, то налоговая система должна быть приведена в состояние, когда решающую роль будет играть кадастровая оценка.

В настоящее время в Налоговом Кодексе Российской Федерации предусмотрены следующие имущественные налоги: налог на имущество физических лиц, налог на имущество юридических лиц и налог на землю. Налогооблагаемой базой по каждому из данных налогов являются различные стоимости, это: инвентаризационная стоимость, балансовая стоимость и кадастровая стоимость [3].

Отсутствие определенного системного подхода ведет к тому, что затрачиваемые на проведение кадастровой оценки информационные, финансовые и кадровые ресурсы используются, как правило, без должной ответственности и малоэффективны. Поэтому в настоящее время российское государство остро нуждается в реальной и достоверной экономической оценке ее активов, которыми оно располагает.

Кадастровая стоимость формируется в результате проведения оценки большого массива объектов. Сущность массовой оценки проявляется в формировании результатов проведения анализа рынка недвижимости, то есть анализа достаточно большого количества реальных сделок, перечня различных факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов и учета с использованием специальных формул их влияния в количественном выражении. Данная задача считается из области прикладной математической статистики. Поэтому для того, чтобы определить кадастровую стоимость земельных участков законодательно был выбран сравнительный метод оценки, когда один участок оценивается по аналогии с иными, рыночная стоимость которых уже известна. Очевидно, что такая методология может использоваться только при развитом рынке. В Российской Федерации более 90 % земель являются государственными и муниципальными, значительная часть из них не может принимать участие в обороте, а площадь земельных участков, которые проданы из них, составляет лишь тысячные доли процента [4]. Кроме того, у нас в стране не принято декларировать цены уже коммерческих сделок, которые уже состоялись.

Для того, чтобы выйти из такой ситуации, в процессе проведения оценки для формирования исходной базы было предложено использовать:

– существующие на рынке недвижимости цены предложений, причем из любых доступных источников;

– субъективные мнения оценщиков — экспертов;

– рыночную оценку объектов, проведенную специально приглашенными для этого профессиональными оценщиками.

Однако данная методика приводит к нарушению системности и целостности методологии проведения кадастровой оценки, в том числе снижает ее качество и достоверность. Используя некорректные исходные данные, можно получать значения кадастровой стоимости земельного участка, которое плохо поддается экономическому обоснованию: или очень далекое от его рыночной стоимости, или превышающие ее в несколько раз.

Дело в том, что кадастровая оценка земельного участка не должна быть ни завышенной, ни заниженной, так как объект оценки может потерять, в первом случае, — своего инвестора, во втором случае, — стимулы к его рациональному использованию, и тогда утвержденные кадастровые цены на земельные участки можно использовать только в фискальных целях, то есть для исчисления земельного налога, а не для управления недвижимостью.

В связи с этим расчет кадастровой стоимости проводится с использованием специального программного обеспечения, алгоритмы программ которого являются закрытыми даже для специалистов, которые занимаются земельными вопросами. А, следовательно, ответить на вопрос налогоплательщиков о том, из каких параметров формируется цена на объект, насколько эта цена достоверна, непредвзята, сопоставима, справедлива и насколько она соответствует рынку, просто некому. При этом землепользователям довольно проблематично обжаловать уже утвержденные результаты кадастровой оценки.

Таким образом, проблемой является то, что поскольку кадастровая стоимость регулирует важнейшие имущественные, правовые, финансовые, а также и налоговые отношения, то проведение ее следует оптимизировать. Для этого необходимо процедуру кадастровой оценки сделать более открытой и публичной, а также понятной для населения. Также следует разработать более ясные и экономически обоснованные методики для проведения расчетов с привлечением профессиональных оценщиков. И еще довольно значимым моментом является то, что для использования кадастровой оценки в других целях, например, для территориального планирования, необходимо создать единую юридическую основу понятия «зонирование территории», при этом необходимо сформулировать довольно четкие требования к исходным данным, в том числе и по обязательному набору исходных данных, которые обеспечивают градостроительную ценность земельных участков [4].

Следует также отметить, что итоги кадастровой оценки земельных участков, причем всех категорий касаются интересов всех пользователей и собственников в России. После того, как был введен налог на недвижимое имущество, количество лиц, которые заинтересованы в данной информации, возросло. Население страны имеет личный интерес в объективности и достоверности результатов проведенной оценки, в том числе в справедливости налоговой нагрузки для всех категорий граждан страны. Для решения данных проблем необходимо качественно подготовить и обработать исходную информацию об объектах недвижимости. Земельный налог, который уплачивается гражданами в бюджет, используется на восстановление или обновление местной инфраструктуры, а также он составляет довольно существенную долю бюджета. Следовательно, население страны видит, куда направляются выплаченные средства и могут контролировать данный процесс через свои выборные органы.

Политика государства, которая направлена на увеличение сборов от земельного налога, должна основываться на принципах справедливости в распределении сборов между социальными группами или слоями населения в стране, кроме того, очень важно учитывать и тяжесть налогового бремени. Собираемость земельного налога в последние годы растет, но проблемы с базой их начисления по-прежнему остаются. Отсюда и растет количество собственников земли, арендаторов и пользователей ее, которые недовольны результатами оценки земли.

С целью решения представленных проблем можно предложить мероприятия, направленные на совершенствование проведения государственной кадастровой оценки земли:

1. Процедуру кадастровой оценки сделать более публичной и открытой, а также понятной для землепользователей, поскольку использование закрытого программного обеспечения приводит к недоверию со стороны населения и потере стимула для собственников недвижимого имущества;

2. Провести уточнения и экономически обосновать методику проведения расчета кадастровой стоимости земли.

Для реализации этого, необходимо привлекать как профессиональных оценщиков, так и российских научных организаций, которые занимаются теорией оценки;

3. Выявить все конкретные заявленные цели при проведении кадастровой оценки, решение которых связано с кадастровой стоимостью земельных участков;

4. Уточнить сроки исполнения работ, чтобы у оценщиков появилась возможность более качественно проводить оценку и соответственно предоставлять и более точные результаты;

5. Систематизировать исходные данные, а также сформировать конкретные требования к набору исходных данных об объектах недвижимости.

В заключении следует сказать, что актуализация результатов проведения кадастровой оценки земель разных категорий является довольно важным мероприятием. Методика проведения оценки, также требует совершенствования, которое должно быть направлено на увеличение достоверности и качества проведения земельно-оценочных работ, и также адекватное распределение налогового бремени между землепользователями.

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147

2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // Собрание законодательства РФ, 07.08.2000, N 32, ст. 3340

3. Ситдикова Л. Р. Кадастровая оценка земельных участков // Экономические науки. — 2016. — № 47. — С. 1–4

4. Ширшикова Л. А., Ефанова Д. А. К вопросу о государственной кадастровой оценке земельных участков: недостатки и пути решения // Молодой ученый. — 2015. — № 21. — С. 512–516.