Сдача в аренду контейнеров налогообложение

Ассоциация международных
автомобильных перевозчиков

Создана в 1974 году

О налогообложении дохода иностранной организации за использование арендованных контейнеров-цистерн для перевозок

24.05.2017

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 4 октября 2017 г. N 03-08-05/64556 О налогообложении дохода иностранной организации в случае если российская организация осуществляет перевозки с использованием предоставленных иностранной организацией во временное пользование (аренду) контейнеров-цистерн между пунктами, находящимися в пределах территории РФ

Согласно нормам пункта 1 статьи 246 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются в том числе иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации. Доходы, полученные от источников в Российской Федерации, определяются в соответствии нормами статьи 309 Кодекса.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 309 Кодекса предусмотрено, что доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в том числе доходы от лизинговых операций, доходы от предоставления в аренду или субаренду морских и воздушных судов и (или) транспортных средств, а также контейнеров, используемых в международных перевозках, относятся к видам доходов иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

При этом согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 309 Кодекса под международными перевозками понимаются любые перевозки морским, речным или воздушным судном, автотранспортным средством или железнодорожным транспортом, за исключением случаев, когда перевозка осуществляется исключительно между пунктами, находящимися за пределами Российской Федерации.

Статьей 284 Кодекса определены ставки, взимаемые с доходов от сдачи в аренду судов, используемых на территории Российской Федерации и в международных перевозках.

Таким образом, в случае если российская организация осуществляет перевозки с использованием предоставленных иностранной организацией во временное пользование (аренду) контейнеров-цистерн между пунктами, находящимися в передах# территории Российской Федерации, то доход указанной иностранной организации подлежит налогообложению налогом на прибыль организаций по ставке 20 процентов согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 284 Кодекса.

В противном случае, если российская организация участвует в международных перевозках, используя предоставленные иностранной организацией во временное пользование (аренду) контейнеры-цистерны, то доход указанной иностранной организации подлежит налогообложению налогом на прибыль организаций по ставке 10 процентов согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 284 Кодекса.

По вопросу подтверждения фактического права на доход сообщаем следующее.

В соответствии с нормами пункта 1 статьи 312 Кодекса при применении положений международных договоров Российской Федерации иностранная организация, имеющая фактическое право на получение дохода, должна предоставить налоговому агенту, выплачивающему такой доход, подтверждение того, что эта иностранная организация имеет постоянное местонахождение в государстве, с которым Российская Федерация имеет международный договор Российской Федерации по вопросам налогообложения, которое должно быть заверено компетентным органом соответствующего иностранного государства.

С учетом изменений, внесенных в Кодекс Федеральным законом от 15.02.2016 N 32-ФЗ, с 01.01.2017 помимо подтверждения постоянного местонахождения иностранная организация должна представить налоговому агенту, выплачивающему доход, для применения положений международных договоров Российской Федерации, подтверждение, что эта организация имеет фактическое право на получение соответствующего дохода.

Предоставление иностранной организацией, имеющей фактическое право на получение дохода, указанных подтверждений налоговому агенту, выплачивающему доход, до даты выплаты дохода, в отношении которого международным договором Российской Федерации предусмотрен льготный режим налогообложения в Российской Федерации, является основанием для освобождения такого дохода от удержания налога у источника выплаты или удержания налога у источника выплаты по пониженным ставкам.

Таким образом, с 01.01.2017 в случае выплаты дохода иностранной организации данной иностранной организацией не представлены подтверждения в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 312 Кодекса, налоговый агент производит удержание налога на прибыль в соответствии со статьей 310 Кодекса.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение возложенных на него обязанностей налоговый агент несет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора Департамента

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 27 апреля 2017 г. N 03-08-05/25710 О налогообложении доходов иностранной организации – резидента Великобритании от сдачи в аренду контейнеров-цистерн российской организации для целей как международных перевозок грузов, так и перевозок между пунктами, находящимися в пределах территории РФ

Департамент налоговой и таможенной политики в связи с письмом касательно налогообложения доходов иностранной организации – резидента Великобритании от сдачи в аренду контейнеров-цистерн российской организации для целей как международных перевозок грузов, так и перевозок между пунктами, находящимися в пределах территории Российской Федерации, с учетом норм Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и Конвенции между Правительством РФ и Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества от 15.02.1994 (далее – Конвенция) сообщает следующее.

Согласно нормам пункта 1 статьи 246 Кодекса налогоплательщиками налога на прибыль организаций признаются в том числе иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в Российской Федерации. Доходы, полученные от источников в Российской Федерации, определяются в соответствии с нормами статьи 309 Кодекса.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 309 Кодекса предусмотрено, что доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в том числе доходы от лизинговых операций, доходы от предоставления в аренду или субаренду морских и воздушных судов и (или) транспортных средств, а также контейнеров, используемых в международных перевозках, относятся к видам доходов иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом, удерживаемым у источника выплаты доходов.

Статьей 284 Кодекса определены ставки, взимаемые с доходов от сдачи в аренду контейнеров, используемых на территории Российской Федерации и в международных перевозках.

При этом согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 309 Кодекса под международными перевозками понимаются любые перевозки морским, речным или воздушным судном, автотранспортным средством или железнодорожным транспортом, за исключением случаев, когда перевозка осуществляется исключительно между пунктами, находящимися за пределами Российской Федерации.

В свою очередь, подпункт “h” пункта 1 статьи 3 Конвенции определяет понятие “международная перевозка” как любую перевозку морским или воздушным судном, управляемым предприятием одного Договаривающегося Государства, кроме случаев, когда морское или воздушное судно эксплуатируется исключительно между пунктами в другом Договаривающемся Государстве.

Также необходимо учитывать, что к прибыли, полученной лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от эксплуатации морских и воздушных судов в международных перевозках, согласно нормам статьи 8 Конвенции относятся, в частности, доход, получаемый от сдачи в аренду морских и воздушных судов без экипажа, и прибыль от использования, содержания или сдачи в аренду контейнеров (включая трейлеры и соответствующее оборудование для транспортировки контейнеров), используемых для транспортировки товаров или изделий, в случае, если такая сдача в аренду или такое использование, содержание или сдача в аренду являются неосновными видами деятельности по отношению к эксплуатации морских и воздушных судов в международных перевозках.

При этом нормами статьи 8 Конвенции установлено, что прибыль от эксплуатации морских и воздушных судов в международных перевозках подлежит налогообложению исключительно в государстве резидентства ее получателя.

Обращаем внимание, что из предоставленной в письме информации неясно, в перевозках каким транспортом будут использоваться контейнеры-цистерны, а также является ли арендодатель лицом, для которого такая сдача в аренду контейнеров является неосновным видом деятельности по отношению к эксплуатации морских и воздушных судов в международных перевозках.

Таким образом, в случае, если налогообложение деятельности по сдаче в аренду контейнеров-цистерн не может рассматриваться в рамках статьи 8 Конвенции, следует руководствоваться нормами статьи 5 “Постоянное представительство” и статьи 7 “Прибыль от предпринимательской деятельности” Конвенции.

Также отмечаем, что с учетом норм пункта 2 статьи 28 Конвенции Конвенция между Правительством Соединенного Королевства Великобритании и Северной Ирландии и Правительством Союза Советских Социалистических Республик об устранении двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и прирост стоимости имущества от 31 июля 1985 г. прекратила свое действие.

Сдача в аренду контейнеров налогообложение

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

“Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!”

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 сентября 2006 г. N 03-04-08/193 О порядке применения НДС в отношении услуг по предоставлению в пользование морских судов по договорам аренды, оказываемых российской и иностранной организациями, а также налога на прибыль организаций с доходов, получаемые иностранной организацией от сдачи в аренду морских судов

Вопрос: ООО является судовладельцем и арендатором теплоходов. В связи с этим просим ответить на следующие вопросы, касающиеся налогообложения по налогу на добавленную стоимость и налогу на доходы, получаемые иностранной фирмой от сдачи в аренду имущества.

1. Теплоход арендуется по договору бербоут-чартер у иностранной компании, не имеющей представительства в РФ. Является ли арендатор (российская компания) налоговым агентом по НДС при расчетах за арендную плату, если данный теплоход осуществляет перевозки между портами РФ и иностранного государства? Является ли арендатор (российская компания) налоговым агентом по налогу на доходы, получаемые иностранной фирмой от сдачи в аренду теплохода, если данный теплоход используется для перевозок грузов между российскими и иностранными портами?

2. Теплоход сдается в аренду на условиях тайм-чартер с экипажем иностранной компании, которая не имеет представительства в РФ и осуществляет перевозки между портами, находящимися за пределами территории РФ. Нужно ли арендодателю (российской компании) начислять НДС с арендной платы?

3. Теплоход сдается в аренду на условиях тайм-чартер с экипажем иностранной компании, которая не имеет представительства в РФ и осуществляет перевозки между российскими портами и портами иностранного государства. Как арендодателю (российской компании) начислять НДС с арендной платы?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросам применения налога на добавленную стоимость в отношении услуг по предоставлению в пользование морских судов по договорам аренды, оказываемых российской и иностранной организациями, а также налога на прибыль организаций с доходов, получаемые иностранной организацией от сдачи в аренду морских судов, и сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.

Порядок определения места реализации работ (услуг) в целях применения налога на добавленную стоимость установлен нормами статьи 148 Кодекса.

Так, согласно подпункту 4.1 пункта 1 статьи 148 Кодекса местом реализации услуг по предоставлению морских судов по договору фрахтования (включая договор аренды с экипажем), предполагающему перевозку на этих судах, признается территория Российской Федерации, если данные услуги оказываются российской организацией и пункт отправления и (или) пункт назначения находятся на территории Российской Федерации. При этом на основании пункта 3 статьи 164 Кодекса указанные услуги подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость по ставке налога в размере 18 процентов.

Что касается оказываемых российской организацией услуг по предоставлению морских судов по договору аренды с экипажем, предполагающему перевозку на этих судах между портами, находящимися за пределами территории Российской Федерации, не предусмотренных указанным подпунктом 4.1 пункта 1 статьи 148 Кодекса, то место реализации таких услуг определяется на основании положений подпункта 5 пункта 1 статьи 148 Кодекса по месту осуществления деятельности организации, оказывающей такие услуги. При этом абзацем вторым пункта 2 данной статьи Кодекса установлен особый порядок определения места осуществления деятельности организации в случае оказания услуг по аренде морского судна, используемого для осуществления перевозок между портами, находящимися за пределами территории Российской Федерации. Так, согласно данному порядку в указанном случае местом осуществления деятельности организации территория Российской Федерации не признается. В связи с этим, местом реализации услуг по передаче морских судов во временное пользование на основании договоров аренды с экипажем для последующего использования этих судов за пределами территории Российской Федерации, оказываемых российской организацией, территория Российской Федерации не признается и такие услуги на территории Российской Федерации объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость не являются.

По вопросу применения налога на добавленную стоимость в отношении услуг по предоставлению в пользование морских судов по договору аренды без экипажа (бербоут-чартер), оказываемых иностранной организацией, сообщаем, что в соответствии с подпунктом 5 пункта 1.1 статьи 148 Кодекса местом реализации этих услуг территория Российской Федерации не признается и, соответственно, данные услуги на территории Российской Федерации также не являются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость.

Что касается налогообложения доходов, полученных иностранной организацией от сдачи морских судов в аренду без экипажа, то согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 309 Кодекса к доходам иностранной организации, не осуществляющей деятельности через постоянное представительство в Российской Федерации, от источников в Российской Федерации относятся доходы от сдачи в аренду или субаренду имущества, используемого на территории Российской Федерации, в том числе доходы от предоставления в аренду или субаренду морских и воздушных судов и (или) транспортных средств, а также контейнеров, используемых в международных перевозках.

Налог на прибыль организаций с доходов иностранных организаций от предоставления в аренду морских судов, используемых в международных перевозках, исчисляется по ставке, установленной подпунктом 2 пункта 2 статьи 284 Кодекса в размере 10 процентов.

При исчислении налога на прибыль организаций с доходов иностранных организаций от источников в Российской Федерации, удерживаемого российской организацией, выплачивающей доход иностранной организации при каждой выплате дохода, следует руководствоваться положениями статьи 310 Кодекса.

Заместитель директора Департамента

Н.А. Комова

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26 сентября 2006 г. N 03-04-08/193

Аренда контейнера под склад: от особенностей услуги до ценовой политики

Выгодные условия аренды контейнеров под склад в Москве:

• хранение любых вещей;
• стоимость – от 2000 руб./мес.;
• размещение в день обращения;
• помощь с транспортировкой вещей;
• охрана площадок;
• широкий выбор складских площадок.

Посмотреть доступные складские позиции.

Возможные решения временного хранения вещей с учетом индивидуальных потребностей клиента:

Аренда с ощутимой выгодой – от 2000 руб./мес. — за складскую ячейку и 13 000 руб./мес. — за контейнер в 45 футов.

Экономьте время благодаря близкому размещению контейнеров к офису или дому, рядом с метро и транспортными развязками.

Простая процедура оформления и удобный сервис онлайн-оплаты позволят заключить договор аренды максимально быстро.

При оплате аренды сразу за квартал, полугодие или год есть возможность получить значительную скидку.

Выбирайте компании, предлагающие площадки с надежной системой охраны –
это гарант сохранности складируемых вещей.

Морские контейнеры уже более полувека применяются при перевозке грузов на дальние расстояния. Утвердившись как атрибут транспортной логистики, эти неутомимые кочевники в последние годы стали не чужды и оседлой жизни: их используют в качестве мини-складов для хранения коммерческих грузов, личных вещей и другого имущества, например, при переезде.

Смена сезонов, большие и малые переезды, приобретение вещей «про запас» — на все это давно уже не хватает кладовок, балконов, антресолей и подсобных помещений. К тому же в доме и офисе хочется иметь побольше света и простора, а многие предприниматели не могут найти складские площади по приемлемой цене. В море житейских и корпоративных страстей защитой для вашего имущества может стать обычный морской контейнер.

А вы слышали о складах-контейнерах?

Применение морские контейнеров в качестве складов «выросло» из системы self-storage, придуманной в США в шестидесятых годах прошлого века. Под этим названием скрывается аренда небольших складских площадей — от 1 кв. м. Они располагаются на охраняемой территории, где арендаторы получают ту или иную площадь в свое полное распоряжение, по аналогии с банковской ячейкой. Подобный недорогой вид складского хранения можно реализовать различными способами, наиболее практичный из которых — использование морских контейнеров.

Что представляет собой морской контейнер? Это универсальная прочная металлическая «коробка» с дверным проемом, сопоставимая по размерам с небольшой квартирой или комнатой.

Изготовленный из алюминия или стали, морской контейнер часто делают утепленным, что позволяет перевозить грузы в любых погодных условиях без их повреждения. При стационарном использовании его можно оборудовать отопительной техникой, вентиляцией, электричеством. В случае необходимости контейнеры ставят друг на друга, «в два этажа», с наружной лестницей. Огромное преимущество контейнеров — мобильность. Даже если вы используете под склад целый комплекс морских контейнеров, его можно перенести в границах одной охраняемой территории или отправить куда-нибудь на другую, в зависимости от условий арендного договора.

Взять контейнер в аренду можно не только под склад. Зачастую в таких помещениях оборудуют мастерские, шоу-румы, репетиционные базы, мини-офисы. Это недорогое, современное и оригинальное решение проблем с необходимыми площадями — как для частных лиц, так и для бизнеса.

Услуги аренды контейнеров в Москве, или Трендсеттеры в вопросах хранения

Арендовать контейнер в Москве предлагают в настоящее время десятки складских операторов. Территориально можно найти вариант на любой из столичных окраин, а также в районах поближе к центру, где исторически сначала появились железнодорожные станции с примыкающими к ним складскими территориями, а уже потом станции метро — такие как «Площадь Ильича», «Фили», «Беговая».

Лучших арендодателей в этом секторе складского бизнеса отличают особые доверительные отношения с клиентами, что не может не вызывать встречного теплого отношения со стороны арендаторов. В таких клиентоориентированных компаниях сотрудники понимают, как непросто решить некоторые коммерческие и простые житейские проблемы: переезд офиса, раздел имущества после развода, отсутствие репетиционного зала, шины на балконе, желание оборудовать свою мастерскую, потребность в дешевом, но надежном складе для товаров и оборудования. К сожалению, в обычном складском комплексе ваши проблемы останутся за кадром деловых отношений и арендодатель, скорее всего, не пойдет вам навстречу и уж тем более не поможет организовать ту же мастерскую…

Аренда морских контейнеров под склад — бизнес, направленный в идеале на то, чтобы холодная металлическая «коробка» удивительным образом привнесла в будни клиента долю тепла и спокойствия. Для этого часто предлагается ряд дополнительных услуг: круглосуточный доступ, вай-фай на территории, вывоз мусора. И конечно без банального вилочного погрузчика вас при необходимости не оставят. Так работают, например, компании «Брэнд Контейнер», «Гонец» и другие.

Условия аренды: в знании — сила

Договор аренды — документ, необходимый для цивилизованного построения отношений между арендодателем и арендатором. В договоре обязательно указываются:

• характеристики сдаваемого в аренду контейнера или его части;
• виды имущества, которое не допускается хранить (например, огнеопасные вещества);
• права и обязанности арендатора и арендодателя;
• сумма арендной платы;
• порядок доступа на территорию для пользования контейнером;
• ответственность сторон, в том числе при форс-мажорах;
• порядок расторжения и продления договора;
• банковские реквизиты сторон.

В тексте договора могут быть указаны и индивидуальные условия: например, преимущественное право продления аренды контейнера арендатором, который полностью соблюдал условия договора.

К договору прилагаются акты сдачи-приемки контейнера арендатором в первый день аренды и арендодателем — в последний день. Дополнительные услуги также оформляются приложениями к договору.

Стоимость аренды контейнера

Полностью снять 20-футовый склад-контейнер в Москве с круглосуточным доступом можно по цене от 10 000 руб. в месяц, 40-футовый — от 15 000. Компании, предоставляющие доступ к контейнерам только в дневное время, берут еще меньше. Кроме того, можно арендовать часть контейнера, в виде ячейки или комнаты. Это примерно 2000–6000 руб. в месяц.

Конечно, все будет зависеть от расположения складской площадки и дополнительных услуг, которые вам потребуются. Но поскольку этот бизнес является стопроцентно ориентированным на клиента, ценовые условия могут быть достаточно гибкими: например, вполне реально получить месяц аренды в подарок или существенную скидку при оплате аренды на год вперед. Обычные складские комплексы, где все процессы сильно формализованы, таких «аттракционов» неслыханной щедрости не устраивают.

Как арендовать морской контейнер?

Общий алгоритм тот же, что и при любой аренде: выберите несколько наиболее авторитетных компаний, обзвоните их, уточните условия, посетите складские площадки, начиная с ближайших к вашему дому или офису, и подпишите договор с теми, кто вам больше понравится. Для небольшого бизнеса наличие удобного недорогого склада бывает настолько важно, что сначала выбирается площадка для аренды контейнера, а потом уже подыскивается офис поблизости — это тоже довольно распространенная практика.

Мы обратились в компанию «Брэнд Контейнер» за профессиональным комментарием на данную тему: «Арендовать морской контейнер под склад сейчас не проблема, и совсем не потому, что предложений какое-то огромное количество. Дело в том, что рынок очень молодой — он существует в нашей стране примерно с 2009 года — и поэтому здесь всем всё интересно. Ввести собственные стандарты безопасности и качества обслуживания, обеспечить реагирование охранных служб за считанные минуты, быть на связи с клиентом 24 часа в сутки, организовать удобные парковки, предоставлять эксклюзивные ценовые условия — можно все, стоит только захотеть. Это мы знаем по собственному опыту и с удовольствием развиваем свой продукт под клиента. Для нашей компании важно предоставлять частным и корпоративным арендаторам комфортную охраняемую территорию для их имущества, поэтому подходящий контейнер для их условий бизнеса или семейных обстоятельств у нас всегда найдется. При всем этом наша ценовая политика одна из самых гибких, что неизменно высоко ценится нашими клиентами».

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

Аудиоверсия статьи, прослушать

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

• уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
• ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

• ставка 15%;
• база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
• минимальные отчисления – 1% поступлений.

• ставка 6%;
• база – выручка, т. е. все поступления;
• есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

• действует при наличии принятого в регионе закона;
• ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
• база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

• вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
• ставка от 7,5 до 15%;
• база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
• применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

рассчитывается от стоимости недвижимости;

ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.